Az EU energiapolitikai céljai, a magyar emberek, és a magyar kormány rövid, és hosszú távú céljai egyaránt indokolják, hogy az új lakásokra vonatkozó, szigorú szabványok alkalmazása mellett a meglévő lakásállomány energiatakarékossági szempontból hatékony felújítása is megtörténjen. 

A magyar lakásállomány energetikai hatékonysága azzal is javul, hogy a régebbi, korszerűtlenebb lakások bizonyos hányada fizikailag is megszűnik, és helyettük, nagyobb számban, olyan korszerű lakások épülnek, amelyek már a mai követelményeknek is megfelelnek. 

2002-2018 között 56200 lakás szűnt meg, és 399508 épült fel, vagyis a lakásállomány 343308 lakással, 9,3 százalékkal bővült. A bővülés lakás-alapterületben még nagyobb, mint lakásszámban. A megszűnt lakások átlagos alapterülete 67,0, az újonnan építetteké pedig 95,6 négyzetméter volt. 

Az új lakások esetében a megfelelő hőszigetelést a jogszabályok is előírják. Emellett az új lakások építői, vagy vásárlói többségükben azok közül kerülnek ki, akik a lakásigényüket az átlaghoz képest magasabb szinten tudják kielégíteni, vagy a lakástulajdon megszerzését befektetésnek szánják. A használt lakások vásárlói és tulajdonosai sokszor nem engedhetik meg maguknak a megfelelő hőszigetelés plusz költségét. 

A meglévő lakóépületeken végzett felújítási, korszerűsítési munkákról a KSH 2015-ös lakásfelméréséből rendelkezünk információkkal. Ez a felmérés a 2005-2015 közötti tíz évvel foglalkozott.

Forrás: KSH Miben élünk? A 2015-ös lakásfelmérés részletes eredményei 2018. 07. 18.

2005 és 2015 között összesen 246,5 ezer új lakás épült fel, éves átlagban tehát 24,7 ezer, miközben tető, vagy födém hőszigetelésére ugyanezen időszak alatt 462 ezer épület esetében, külső falazat utólagos hőszigetelésére pedig 693 ezer épületnél került sor. (Természetesen vannak olyan épületek, amelyek mindkét közölt számban szerepelnek, mivel ezeknél mindkét munka elvégzésre került.)

Miután a lakásállomány még mindig nagyon jelentős részénél az utólagos hőszigetelés elvégzésére nagyon nagy szükség lenne, felmerül a kérdés, hogyan lehetne ezt a folyamatot felgyorsítani?

Teljesen nyilvánvaló, hogy a lakástulajdonosok jövedelmi helyzete, és a lakás műszaki állapota között szoros, fordított irányú összefüggés van. Minél szegényebbek a lakástulajdonosok, annál valószínűbb, hogy a lakás hőtechnikai szempontból sem felel meg a mai követelményeknek. Ugyanakkor látható, hogy az új építésekkel szemben, a lakáskorszerűsítés és felújítás esetében a munkák finanszírozásában az állami támogatások szerepe sokkal kisebb, és ugyanez mondható el a hitelekről is. 

Vagyis ott van nagyobb önerő, ahol a támogatásokra sokkal nagyobb szükség lenne. Ugyanakkor, ahol az utólagos hőszigetelésekre a legnagyobb szükség lenne, ott a munkákra egyáltalán nem kerül sor.

Forrás: KSH Miben élünk? A 2015-ös lakásfelmérés részletes eredményei 2018. 07. 18.

Nagy szükség lenne rá, hogy a panelprogramok mellett, a támogatás a régi, korszerűtlen családi házak utólagos hőszigetelésénél (és egyéb, nagyon is szükséges munkáknál) is megjelenjen, és a támogatás intenzitása magasabb legyen. 

A felújítási és korszerűsítési munkákra felvehető hitelek feltételrendszere - önmagában természetesen nagyon helyesen - igyekszik kizárni a kontármunkát, mind adózási, mind minőségi szempontból, de nem jelent akkora pénzügyi kedvezményt, ami az adózás szempontjából illegális munkavégzés árszintjével versenyképes lenne. 

Mivel a tulajdonosok nyilatkozata szerint a hőtechnikai szempontból legrosszabb lakások jelentős részénél a lakás téli kifűtése alapvető gondot okoz, a lakók rendszeresen fáznak, az utólagos hőszigetelés anyagi megtérüléséről ebben a szektorban nem is lehet beszélni. 

A 2015 februárjában megjelent Nemzeti Épületenergetikai Stratégia mellékletében röviden összefoglalják néhány EU tagállam, Németország, Csehország, Ausztria, Szlovénia, Szlovákia, és Lengyelország épületenergetikai stratégiáinak cél- és eszközrendszerét. Már ebből a rövid összefoglalásból is látszik, hogy a vissza nem térítendő támogatásoknak máshol sokkal nagyobb szerepe van, mint nálunk. 

Szlovákiát kivéve nem jellemző az épületeken végzett utólagos hőszigetelési munkák esetében a családi házak kizárása a vissza nem térítendő támogatásokból. 

Magyarországon az energiastratégiához készített épületfelmérés szerint a lakásállomány nagyjából 40 százaléka, 1776500 1980 előtt épült családi ház fajlagos energiafelhasználása van 400 kWh/m2 felett, miközben a 2001 után épült családi házak esetén ez csak 173 kWh/m2 , a 2001 után épült modern társasházak esetében ez az érték pedig 100 kWh/m2 . 

Nemzeti Épületenergetikai Stratégiához, készítette: Dr. Csoknyai Tamás, 2013)

Tekintettel arra az összefüggésre, ami a tulajdonosok jövedelmi helyzete, és lakásuk állapota között fennáll, és aminek nagyon fontos regionális jellemzői vannak, biztosra vehető, hogy a folyamat csak lakáspolitikai eszközökkel nem gyorsítható. Ahhoz, hogy az évente végzett utólagos hőszigetelések volumene ne stagnáljon, illetve néhány év múlva ne kezdjen csökkenni, a lakáspolitikán túlmutató eszközök bevetését igényli, aminek elsősorban a regionális fejlettségi különbségek csökkentésére kell irányulnia. 

Miután az új építések piaca és a felújítások és korszerűsítések piaca kölcsönhatásban áll egymással, az új lakásépítések területi aránytalanságai a lakásfelújítások és korszerűsítések piacának a területi aránytalanságait is konzerválják.

A 2020-ra tervezett népszámlálás adataira támaszkodva érdemes lesz majd a változásokat elemezni, és a Nemzeti Épület Energetikai Stratégia végrehajtásának az ellenőrzése során keletkező információkkal együtt értékelni.

Azt biztosan mondhatjuk, hogy mindenképpen fontos lenne a folyamat felgyorsítása, az utólagos hőszigetelések éves volumenének, gazdasági és műszaki jellemzőinek megbízható monitorizálása. 

A gazdaságélénkítő intézkedések, a béremelések, az EU támogatások felgyorsított elköltése, és az új lakások építésének támogatása, ezen belül nem utolsó sorban az 5 százalékos ÁFA rövid időre történő bevezetése, az építési igények olyan gyors - átmeneti - növekedését eredményezte, ami jelentős kapacitás problémákat okozott a kivitelezés terén. A tapasztalatok szerint a lakásfelújítási munkák volumene stagnált 2018-ban, mivel az új építés elszívta a kapacitásokat. 

A túl gyorsan, túl intenzíven élénkített kereslet, azon túlmenően, hogy a nagymértékű növekedést szükségszerűen átmeneti visszaesés követi, az árakat is felhajtotta. 

Az ÉVOSZ által, kivitelezők körében, 2017 közepén végzett felmérés szerint a szigetelőanyagok 2016 közepéhez képest mintegy 20 százalékkal drágultak. A MÉÁSZ általában mérsékeltebb áremelkedésről szokott beszélni, és sajnálatos módon nincsen megbízható, mindenki által elfogadható termékcsoport-szintű árinformációs rendszer. (Holott egy ilyen rendszert elég alacsony költséggel lehetne üzemeltetni.) Mindenesetre a műanyagalapú szigetelőanyagok esetében az elérhető KSH értékesítési ár- és súly adatokból 2017-re 2016-hoz képest az ÉVOSZ felméréssel egybeeső, 20 százalékos indexet lehet számolni.

A  2019-es évre, az új lakások piacára, kiugróan magas lakásszámokat vártunk addig, amíg - a kormány kármentő intézkedésével - nem terjesztették ki az 5 százalékos ÁFA hatályát azokra a lakásokra is, amelyek 2019-ben nem készülnek el ugyan, de 2018 november elsején rendelkeztek építési engedéllyel, vagy a bejelentési kötelezettséget teljesítették. Ezzel a változással a 2019-es lakásszámok valamivel alacsonyabbak, a 2020-as lakásszámok pedig magasabbak lesznek. Értelemszerűen ez érvényesül az új lakásokhoz kapcsolódó építőanyag-keresletre is. Így tehát a 2019-es szigetelőanyag-kereslet magas marad, ami valószínűleg további áremelkedést generál. Ezt az áremelkedést az utólagos hőszigetelési piac, többlet vásárlóerő híján, nem fogja követni, hiába van béremelkedés 2019-ben is (és a korábbi béremelések hatására felhalmozódó vásárlóerő-többlet) a 2018 évihez hasonló stagnálást várunk. 

Egyébként az áremelkedéseket jellemzően a költségek növekedésével magyarázzák, mind a kivitelezők, mind az anyaggyártók. Ritkán kerül szóba, hogy a támogatási rendszer átgondolatlansága, konkrétan a túl rövid idő alatt túl nagy eredményt váró politika (amelyik a visszaesés első jeleire a további gyorsítással reagál) szintén árnövelő tényező. Még a legátgondoltabb lakáspolitikai támogatási rendszernek is van árnövelő hatása. 

Azt, hogy a támogatások egy részéből nem többlet-lakások lesznek, hanem kivitelezői, anyaggyártói, profit, és többlet-költség, valamint befektetői többletprofit, az alighanem elkerülhetetlen. Nem mindegy azonban, hogy milyen mértékben lesz a többlet-támogatásból többlet lakás, többlet lakáskorszerűsítés, magasabb szinten kielégített lakásszükséglet, értékesebb lakásállomány, és csökkenő lakhatási szegénység. Nem mindegy az sem, hogy milyen mértékben lesz a központi támogatásokból árnövekedés, és vállalkozói többlet-profit.

A 2016-ban elindított lakáspiaci élénkítés hatékonysága ebből a szempontból nagyon alacsony szintű volt. Különösen igaz ez az öt százalékos ÁFA alkalmazására, amelynek kivezetését a kezdetektől prognosztizáltuk.

Sajnos ez az alacsony hatékonyság olyan ár- és kapacitásproblémákat generál, ami jelentősen fékezi a meglévő épületállományon végzendő munkák volumenének az alakulását, így az utólagos hőszigetelések igénybevételének mennyiségét is.

A lakás-költség index alakulásában az látható, hogy a munkaerőköltség és az anyagköltség közötti olló nyílik. 

Ezt a korábban is megfigyelhető tendenciát a 2016-ban elindított élénkítés felerősítette. Az évente épített új lakások számának várható visszaesése, különösen 2021-ben, és azt azt követő években kivitelezői kapacitásokat szabadíthat fel a felújítási, és lakáskorszerűsítési piac számára. Ennek kihasználását segíthetné elő egy, a felújítási, korszerűsítési piacot jobban célzó támogatási rendszer bevezetése.